徳島公証役場

事業用定期借地権は、借地借家法の改正(平成１９年法律第１３２号)によって認められるようになった①契約の更新がなく②建物の再築による存続期間の延長がなく③建物の買取請求権のない借地権です。借地借家法２３条に規定されています。この借地権は、専ら事業用の建物を所有するための借地権に限られます（居住用の目的の建物は除かれます。）。なお、賃借人自身が建物において事業を営まない場合でも賃借人が賃貸人の承諾を得て第三者に借地権を譲渡・転貸し、その第三者が事業用に供する建物を建築して所有することでもいいとされています。

存続期間の長短により次の２種類があります。

1. 存続期間が３０年以上５０年未満の借地権の場合。貸主と借主が、契約の更新及び建物の再築による存続期間の延長がなく、建物買取請求をしないことを約束すると、更新などのない借地権になります。
2. 存続期間が１０年以上３０年未満の借地権の場合。法定更新、建物の再築による存続期間の延長及び建物の買取請求権に関する法の規定は、適用されません。

事業用定期借地権は、公正証書によって締結しなければなりません。これは法の要請であり、公証人に要件を慎重に審査させ、脱法的乱用が生じないようにしているのです。

期間満了時に更新できる旨の定めは、この事業用定期借地権の本質に反することから認められません。ただし、期間満了時に一旦賃貸借が終了した上で、新たな借地権設定契約ができる旨当事者間で合意すること自体はそれが脱法行為とみなされない限り有効です。また、事業用定期借地権の法定期間内であれば、延長することは可能と考えられます。

存続期間５０年以上の借地権（借地借家法上、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を借地権といいます。）については ①期間が満了したときに契約の更新がないこと ②建物の再築による存続期間の延長がないこと ③建物の買取請求をしないこと の特約をすることができ、期間が満了すれば契約は終了し、土地は更地で戻ってきます。

この特約は公正証書による等書面によってすることとされており、公正証書によることをお勧めします。

建物の賃貸借契約で、当事者の自由な合意によって選んだ契約期間（例えば６か月、１年、３年等）を経過すれば必ず当該建物の賃貸借を終了することができます。これが定期建物賃貸借契約です。建物の賃貸借契約について適用のある借地借家法３８条に規定されています。また、同法３９条の取壊し予定の建物の賃貸借や、同法４０条の一時使用目的の建物の賃貸借では、「本契約は、期間満了により終了するものとし、更新することができない。」との約定を入れることができます。

定期建物賃貸借契約は、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、更新排除特約の効力が認められます（同法３８条１項前段）。公正証書によることをお勧めします。

建物の賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、「当該建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により契約が終了すること」につき、その旨を記載した書面を交付して説明することが必要です（法３８条２項）。この説明がなければ更新排除特約は無効となります（同条３項）。